En 2026, l’encadrement des loyers concerne des territoires où la demande de logements dépasse durablement l’offre. Il fixe un plafond calculé selon l’adresse et les caractéristiques du logement.
Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier figurent parmi les villes concernées, aux côtés de plusieurs intercommunalités. Pour vérifier un montant, il faut d’abord distinguer ce dispositif des règles générales des zones tendues.
A retenir :
- Territoires concernés vérifiables à l’adresse du logement
- Plafond adapté au quartier et au type de location
- Complément de loyer soumis à des conditions strictes
- Recours possibles en cas de dépassement constaté
Villes concernées par l’encadrement des loyers en 2026
Le recensement communiqué pour 2026 annonce 69 villes concernées, réparties entre neuf territoires d’application. Le périmètre comprend des villes entières et des regroupements intercommunaux, ce qui rend la vérification de l’adresse indispensable.
Les territoires où le plafonnement s’applique
Dans ces territoires, le dispositif fixe un loyer maximal, contrairement au seul encadrement de la hausse applicable dans une zone tendue. Selon la Direction de l’information légale et administrative, les dates d’entrée en vigueur varient d’un territoire à l’autre.
Paris applique le mécanisme depuis 2019 ; Lille, Hellemmes et Lomme depuis 2020. Lyon et Villeurbanne l’ont rejoint en 2021, puis Bordeaux et Montpellier en 2022.
Le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole ont ensuite intégré le dispositif. Les périmètres incluent notamment Bayonne, Biarritz, Grenoble et Échirolles ; Marseille et l’agglomération d’Annemasse sont annoncées comme des extensions envisagées courant 2026, et non comme des territoires déjà couverts.
Les principaux territoires et quelques communes repères se distinguent ainsi :
Territoire
Exemples de communes
Entrée en vigueur indiquée
Paris
Paris
Juillet 2019
Lille
Lille, Hellemmes, Lomme
Mars 2020
Lyon
Lyon, Villeurbanne
Novembre 2021
Bordeaux et Montpellier
Bordeaux, Montpellier
Juillet 2022
Pays basque
Bayonne, Biarritz, Hendaye
Novembre 2024
Grenoble-Alpes Métropole
Grenoble, Échirolles, Meylan
Janvier 2025
Zone tendue ou plafond de loyer : deux règles distinctes
Une zone tendue désigne un ensemble beaucoup plus large, de plus de 1 400 communes selon les données fournies. Lors d’une relocation, la hausse du loyer y est encadrée, généralement selon l’évolution de l’IRL, mais aucun plafond local par mètre carré n’est automatiquement créé.
À l’inverse, l’encadrement des loyers impose un loyer de référence majoré à ne pas dépasser, sauf complément recevable. Selon l’INSEE, l’IRL du quatrième trimestre 2025 s’établit à 145,78, en hausse annuelle de 0,79 %.
Cette distinction évite de confondre une limite à l’augmentation annuelle avec un plafond applicable au loyer demandé. Pour déterminer le montant précis, il faut ensuite examiner le logement et son secteur.
Loyer de référence et calcul du loyer majoré
Une fois la commune identifiée, le calcul dépend de critères précis et du barème local en vigueur. Un même nombre de pièces ne suffit pas à déterminer un plafond identique dans deux quartiers différents.
Les trois niveaux de loyer applicables
Chaque arrêté préfectoral fixe trois valeurs pour une catégorie de logement : le loyer minoré, le loyer de référence médian et le loyer majoré. Le premier correspond à une baisse de 30 % par rapport au médian, tandis que le plafond majoré lui ajoute 20 %.
Selon les arrêtés applicables à Paris entre juillet 2025 et juin 2026, la ville distingue plusieurs secteurs et catégories. Pour un logement de 25 mètres carrés à Saint-Georges, le plafond indiqué de 33,20 euros par mètre carré représente 830 euros mensuels hors charges.
Les paramètres qui modifient le résultat sont les suivants :
- Le quartier ou secteur géographique de l’adresse
- Le nombre de pièces principales du logement
- L’année de construction retenue par le barème local
- La location vide ou meublée et son régime applicable
Vérifier le plafond avant de signer le bail
Le simulateur officiel demande les caractéristiques du logement et son adresse pour afficher les montants correspondants. Selon la Direction de l’information légale et administrative, les valeurs minorée et majorée varient notamment selon le type de location, le nombre de pièces et l’époque de construction.
À Paris, un T2 de 25 mètres carrés à Plaisance atteint, selon les données fournies, 810 euros au plafond indiqué. À Saint-Georges, le calcul atteint 830 euros : ces exemples illustrent pourquoi un montant moyen à l’échelle d’une ville ne suffit pas.
Le résultat doit être comparé au loyer hors charges inscrit au bail, puis rapproché de la catégorie retenue. Cette vérification ouvre aussi la question des compléments et des recours en cas d’écart.
Complément de loyer, exceptions et recours du locataire
Le plafond calculé n’exclut pas toute majoration, mais un complément doit répondre à des conditions précises. Pour locataires et bailleurs, les justificatifs écrits et la qualité réelle du logement comptent davantage qu’une simple appréciation commerciale.
Quand un complément de loyer peut être demandé
Un bailleur peut invoquer une caractéristique exceptionnelle, absente des logements comparables du secteur et non déjà prise en compte dans le barème. Il doit la décrire dans le bail ; une terrasse avec vue remarquable peut être examinée, mais ne justifie pas automatiquement un supplément.
Les règles fournies interdisent notamment ce complément en présence de défauts importants, comme une humidité persistante, une ventilation défaillante ou des installations en mauvais état. Le montant ne se calcule donc pas par une majoration forfaitaire universelle : la justification et les règles applicables doivent être vérifiées.
Les points à contrôler avant d’accepter un complément sont les suivants :
- Caractéristique exceptionnelle décrite clairement dans le bail
- Élément absent des critères déjà intégrés au barème
- Absence de défaut incompatible avec un supplément
- Montant et motif communiqués par écrit au locataire
Réagir à un loyer supérieur au plafond légal
En cas de dépassement, le locataire peut demander une régularisation et solliciter la commission départementale de conciliation, dont la saisine est gratuite. Si le désaccord persiste, le tribunal judiciaire peut être saisi ; les règles prévoient aussi des amendes administratives pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique.
Certains logements relèvent d’autres régimes, notamment ceux soumis à la loi de 1948, les logements sociaux et les meublés de tourisme. Par ailleurs, en métropole, un logement classé F ou G ne peut faire l’objet d’une hausse de loyer dans les situations visées depuis le 24 août 2022.
Selon les informations officielles vérifiées le 16 février 2026, l’expérimentation doit prendre fin le 23 novembre 2026 en l’état du droit. Une proposition de pérennisation adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale reste soumise à la suite de la procédure parlementaire.
Source : Direction de l’information légale et administrative, informations sur l’encadrement des loyers, vérifiées le 16 février 2026 ; INSEE, indice de référence des loyers du quatrième trimestre 2025, publié le 15 janvier 2026.
Transformer l’analyse en décision
Les meilleures décisions reposent sur un cadre compréhensible, quelques critères vérifiables et une étape suivante clairement définie. Testez la méthode à petite échelle, mesurez le résultat puis ajustez avant de généraliser.
Votre checklist
- Définir le résultat attendu
- Identifier trois critères prioritaires
- Prévoir une mesure de contrôle
- Fixer une date de réévaluation
